‘売買の知恵袋’ カテゴリーのアーカイブ

どもー!あきやんです。

 

今日はですね。

 

登記簿についてヒソヒソしちゃいますね。

 

不動産を買おうとするとき、本当の所有者って誰なのか知りたくないですか?

 

その他にも、抵当権とか、担保とか、差押えとか・・・

 

色々な不安な言葉が頭をよぎります。

 

買ったけど、他人の色々な権利がついていて建物を建てることができないことだってあります。

 

怖いですねぇ。

 

怖いことを、サラっと言ってしまってすみません。

 

でーもー

 

ちゃんとした不動産会社と、ちゃんとした司法書士さんに頼めば何ら問題ありません。

 

それでも、ちょっと自分で購入したい土地について調べてみたいってことになりましたら法務局で調べることができます。

 

 

ちょっとまって!?

 

 

他人の不動産なのに?

 

ってなりますよね。

 

 

大丈夫です!

 

 

他人の不動産でも確認することが法務局でできるんです。

 

※登記簿謄本は現在、「 全部事項証明書 」という名称になっています。

 

今日のヒソヒソはここまで!

 

次回は全部事項証明書の概要についてヒソヒソしますね。

 

ではでは。。。

この冷え込み方は、私の懐と一緒!

 

どもー!あきやんです。

 

今日はですね。

 

前回お話しました、用途地域の制限をさらに厳しくしたり、

 

あるいは緩和するものとして、特別用途地区というものがあるんです。

 

どんなものがあるかというと。。。

 

特定の業種の工場をまとめて、一定の地区に立地されるための特別工業地区

 

教育上ふさわしくない施設を制限しようとする文教地区

 

その他、小売店舗地区、事務所地区、厚生地区、娯楽レクリエーション地区、観光地区、研究開発地区、

 

市場、倉庫やトラックターミナルなどを集中立地させるための特別業務地区

 

うーん!たくさんありますねー!

 

これって地方自治体が条例で定めているものなので場所によっては、これ以外にも存在します。

 

似たような制限として特別用途地区のほかに、

 

防火に力を入れたい地区を指定して建物の構造を耐火構造、準耐火構造にすることを義務付けている防火地域と準防火地域

 

都市としての風致を守るために土地の造成や樹木、建物の外観などを規制する風致地区、似たようなもので、町全体の美観を守るため建物の高さなどを規制している美観地区

 

地区ごとに高さの最高限を制限するための高度地区!

 

書くのに疲れました。

 

ということで色々あるのです。

 

ポイントは制限によって、建てたい建物を建てることができない場合や、制限により建築費が高くなってしまうことなのです。

 

なので!

 

いいなぁって思っても、建築屋さんや建築指導課で確認したほうがいいですね。

 

色々ありますが、全部覚える必要はありません。

 

なーんとなく

 

色んな制限が存在してて

 

繰り返しますが。。。

 

それによって、建てたい建物が建てられなかったり、建てたい建物の建物価額が高くなってしまうことが問題なのです。

 

質問したらちゃんと答えることができる、不動産会社、建築会社を選びましょう!

 

次回のヒソヒソは登記簿についてです。

 

ではでは。。。

どもー!

 

今日はですね。

 

用途地域というものについてヒソヒソしちゃいます。

 

ですが、その前に

 

ずっと前にお話したことがある下記の二つの地域についておさらいしましょう。

 

①市街化区域・・・どんどん街づくりをしていこうぜ!っていう地域

 

②市街化調整区域・・・街づくりを抑制して農業ができるようにしとこうぜ!っていう地域

 

今回の用途地域についてなんですが、上記の①市街化区域を更に細分化した地域を用途地域といいます。

 

では、用途地域ってなんだろう!?

 

ってことになりますよね。

 

街づくりをしていく上で大事なことは、住みやすい街づくりをしていくことが大事です。

 

 

なので

 

個人の住宅と工場が隣合わせだと、騒音やら匂いで住みにくいですよね!?

 

工場の方からすれば、一般の住宅がそばにあると、文句も言われるでしょうし、気がねしなければならないので能率が悪くなってしまいます。

 

ということで、

 

あらかじめこの辺りは商店街にしていこう!

 

こっちの方を工場ばっかりにしようぜ!

 

こっちは閑静な住宅街にしようぜ!

 

ってなったのです。

 

その地域分けをしたものが用途地域というものです。

 

ざっくり分けると・・・

 

住居系、商業系、工業系といったとこでしょうか。

 

しかし、昭和48年頃に決められた地域分けでして・・・

 

地域分けしたものの思うように街づくりが進んでいないのが現状のようです。

 

閑静な住宅街にしたかった場所に工場があったり・・・

 

工場ばっかりの地域にしたかったけど、住宅が立ち並んでいたり・・・

 

みなさんもイメージしてみてくださいな。

 

みなさんの最寄りの商店街はどうなっていますか?

 

きっと昭和48年頃とは、まったく別のものになっていると思いますよ。

 

その時は30年後も商店街は、変わらず商店街とみんなが考えていたはずです。

 

だって、イオンやイトーヨーカ堂が町はずれにできるなんて誰も予想していなかったんですから。。。

 

そんな感じで用途地域が当初の思惑通りになっていないということです。

 

だからといって、購入する際には必ず確認をした方がいいですね。

 

たとえば、欲しいなって思う土地が、田んぼに囲まれて、のんびりしてていいなぁ。金額も安いし、買っちゃおうってなったとします。

 

でーもー!

 

ちょっとまったー!

 

今にスポットを当て過ぎです。

 

田んぼに囲まれた、土地であったとしても、そこが工業系の地域であれば将来、家の周りに工場が立ち並ぶかもしれません。

 

もし!立ち並んだとしても文句は言えませんよね。

 

だって!工場を建てて問題ない用途地域なんですから。。。

 

そんなことにならないように念のために確認した方がいいです。

 

しかーし!だからといって買わないってなるのは結論を急ぎ過ぎです。

 

工業系でも、ここなら建ててもいいんじゃないって所もあります。

 

ということで、

 

用途地域のことはこれで終わりです。

 

次回は、特別用途地区とか防火地域についてヒソヒソしますね。

 

ではでは。。。

 

 

不動産の知恵袋

どもー!

 

今日はですね。

 

都市計画で決められた道路予定地の上に建築できるのか?

 

ということです。

 

まず、購入しようと思う土地に将来道路ができる予定になっているかどうかは不動産会社さん、もしくは最寄りの建築指導課に聞いたらいいと思います。

 

で!

 

一般的に道路予定があるというのは、計画決定されている状態です。

 

されていたとしても建築できます。

 

では、もう一つ踏み込んで聞いてみましょう!

 

その土地は事業決定されていますか?

 

どうです?

 

されていたら建築することができません。

 

この計画決定はあくまでも予定であり予算や、他の計画道路との優先順位から、すぐに取り掛かるものとは限りません。

 

しかし、優先され予算がついた場合は事業決定されます。

 

しかーし!

 

いずれ道ができる可能性があるので、制約があります。

 

各自治体や道路計画の内容によって変わることもありますが・・・

 

下記を知っておくくらいで十分です。

 

①二階建てまでの地下階がないもの

 

②構造が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造などのもので容易に解体しやすいもの

 

以上のような内容で、事業決定されていなければ建築可能です。

 

しかし、あくまでも一般的な内容なので、最寄りの建築指導課に確認してくださいね。

 

それと、そもそも将来、立ち退かないといけない土地になる可能性があるのであれば、建築されないことを私はおすすめします。

 

あっ!

 

立ち退く際の立退料に、すごく期待する方がいらっしゃいます。

 

そもそも、道路計画決定されている土地に分かってて建てるわけですから、建築にかかった費用が満額返ってくるなんて期待されないほうが、よろしいかと思います。

 

最寄りの建築指導課で土地を購入する前に、住宅屋さん任せにせず立退きについてご自身で確認してみてはいかがですか?

 

今日はこの辺で!

 

次回は建物の用途に適した土地を選ぶことについてヒソヒソしますね。

 

ではでは。。。

どもー!

 

今日はですね。

 

袋地の場合の接道についてヒソヒソしますね。

 

まず、大切な原則があります。

 

「 一つの敷地に一つの建物が原則 」

 

 

一つの土地に二つ建築しようとした場合、分筆を行って二つにしなければなりません。

 

 

 

 

そーしーてー

 

そのそれぞれの土地が建築基準法上の道に接していなければなりません。

 

敷地Bの2m以上のながーい土地は道路ではありません。

 

延長敷地と呼びます。

 

あくまでも宅地であって道路ではありません。

 

その長さについて東京都とかであれば若干規制が変わります。

 

延長敷地の長さが20mを超えるようであれば図にある2mの幅を3mにしなさいって基準もあります。

 

一般的には2mで覚えててまず問題ありません。

 

それと一つの敷地に一つの建物が原則であると申し上げましたが、例外として一つの敷地でも物置小屋とのようなものは付属建物と呼び、敷地を二つにする必要はありません。

 

 

ということで今日はここまで!

 

次回は都市計画で決められた道路予定地に建物は建てることができるのかをヒソヒソしますね。

 

ではでは。。。

どもー!

 

今日はですね。

 

原則幅員4m以上の建築基準法上の道に接していないと建築できないということの続きです。

 

実際のところ幅員4m未満の道路沿いに家が建っているのが現状です。

 

なんで建っているのかというと・・・

 

まだそんな決まりがないときに建てているからです。

 

そこでまずは!

 

では何故?幅員4m以上と、うるさく言うのか考えてみましょう。

 

それには理由があります。

 

安全で綺麗な街づくりをしたいから!

 

ざっくり言っちゃえばこんな感じです。

 

全ての道が4m以上になれば救急車や消防車がどこへでも行くことができるから、みんなが安心して暮らせる街になるだろうという思惑があるので

す。それ以外にもありますが、そこは割愛で!

 

しかし、決まりができる前から建っていた建物は目をつむりましょうとなっています。

 

だけれども、いつまでも狭い道だと安全な街づくりが進まないので、

 

次、建替えるときには、接している道を広くするために、家や塀などを、

 

その4m未満の道の中心より2m後退させたところから建築物を建てましょうね。というもの。

 

いずれ、道路向かいの人も家を建て替えることになって、道路の中心より2m後退したとしたら、2mと2mで4mになっちゃう訳です。

 

 

では、片方が崖や川、線路だった場合はどうでしょうか?

 

その場合は、中心からではなく道路向うの端から4m後退しなければなりません。

 

 

建てようとする土地、建て替えしようとする土地が大幅に減ってしまい、利用できる敷地効率が落ちてしまうのが残念なところです。

 

そんな幅員4m未満だけれども、その道沿いには昔から家が存在していて、突然決めたルールにより、建て替えや新築ができないと可哀想なので、仕方なく

認めている道路を「 2項道路 」と呼んでいます。(※2項道路に認定されていなくても建築できる場合もあります。)

 

それと、後退することを「 セットバック 」と呼びます。

 

道が細いけど建てることができる土地なのか最寄りの建築指導課に確認することをおすすめします。

 

もし、良い土地があったとしても、幅員が4mなければセットバックしなければならない可能性があることを覚えておいてくださいね。

 

かといって、セットバックしなければならない土地があなたにとって悪い土地とは限りません。

 

今日はヒソヒソはここまで!

 

次回は袋地の場合はどうなのかをヒソヒソしますのでお楽しみに。。。

どもー!あきやんです。

 

今日はですね。前回の続きです。

 

大丈夫な道路ってどんなの?って話でしたね。

 

道路法でいう道路って原則4m以上あって国道、都道、北海道道、府道、県道、区道、町道、村道・・・

 

うーん・°・(ノД`)・°・

 

多いですねぇ。

 

都市計画事業やら、土地区画整理事業やらを絡めていくと沢山の道について説明しなければなりません。

 

と、いうことで・・・

 

割愛!

 

割愛なのです!

 

面倒だからではありません。

 

要点がぼやけてしまうのでシンプルにいきましょう!

 

一般の方が知っておくことは下記のことくらいで十分です。

 

まずは公道か私道かで分けちゃいましょう。

 

公道であれば概ね家は建てることができると思われている方が実に多いのですが、

 

肝心なのは!

 

実際は建築基準法上の道に該当するかどうかです。

 

公けの道(おおやけのみち)だからといって接している道が農道とかだと建築することができません。(特別に許可を受けることができる場合ありますが原則は×)

 

次に私道の場合ですが、個人が所有していたとしても建築基準法上の道であれば建築することは可能です。

 

しかーし!

 

道路の持ち分も一緒に購入もしくは譲受しておかないと将来、面倒なトラブルに巻き込まれてしまう場合があります。

 

なのでー!

 

どうしても欲しいのであれば、道路所有者から通行、給水、排水等の覚書をもらうとかしましょう。但し、応急処置でしかないので注意が必要なのです。安心なのは通行、給

水、排水の地役権という権利を登記させてもらうことをおすすめします。

 

あっ!それと私道は将来、舗装等の費用負担が必要になる場合がありますので気を付けてくださいね。

 

※個人の道を国や市町村が修理してくれません。

 

ということで今日のヒソヒソは終わりです。

 

次回はですね。

 

原則幅員4m以上の建築基準法上の道路に接していないと建築できないと繰り返しお伝えしていますけども・・・

 

けどもーーーー!

 

実際には幅員4m未満の道沿いに家が建築されているのが実情です。

 

なぜなんでしょうね!?

 

そのあたりを次回ヒソヒソしていきますね。

 

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どもー!  あきやんです。

 

 

今日はですね。

 

 

道路についてヒソヒソしますね。

 

 

不動産において道路はとても大切です。

 

 

土地を買ったけど隣接する道路が他人の道路(宅地)で建物を建築できないなんてことになったら大変です。

 

 

大切なことは・・・

 

 

①敷地が道路に接しているか?

 

 

②その道路に接していることによって建物を建てることができるのか?

 

 

③その道路は永久的に通行できるのか?

 

 

他にもありますが、まずは上記の3点が大切です。

 

 

↓まずは大原則がこちら↓

 

 

建築用件を満たす道路とは、

 

 

建築基準法上の道路に敷地が2m以上、接していなければなりません。

 

 

では、ちょっと深堀りしてみましょう。

 

 

どういう道路に接する必要があるか?

 

 

たとえば、人が幾度となく通っているうちに、いつの間にか土地が踏み固められ、いつの間にか道のようになってしまったものも存在します。場合によっては舗装まで

 

されており、当たり前に自動車が通っていたり、道路にしか見えない、道路ではない土地が存在します。

 

 

その、見た目が道路でも実際は道路ではない土地に接していたとしても建築は不可能です。

 

 

怖いですねぇ

 

 

悪質な不動産屋さんが存在するのも事実です。

 

 

では、大丈夫な道路って、どんな道路ってことになりますよね。

 

 

それは次回のヒソヒソということで。。。

 

 

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どもー( ̄▽+ ̄*)

 

 

あきやんです。

 

 

前回、都市計画区域についてヒソヒソしましたね。

 

 

今日は、市街化調整区域をさらに深堀してヒソヒソしますよー!

 

 

市街化調整区域ってところは市街化を抑制する地域になってまして

 

 

こういった地域は空気もきれいで、水も澄んでいて、閑静で景色もいいところなんです。

 

 

なので値段も安いし、知り合いから安く譲ってもらえるからと個人同士で話を進めてしまい、トラブルとなるケースも少なくありません。

 

 

原則として家が建てることができない市街化調整区域なんですけどもー!

 

 

例外があるんです。

 

 

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一般に農林漁業用の建物を建築することまでは禁止していません。

 

 

市街化調整区域内で農業を営んでいる人に市街化区域に住んで、耕作のために通勤をしなければならないなんて、おかしな話になってしまいますもんね。

 

 

その他にも例外はあります。

 

 

 

市街化調整区域内で大規模な開発許可を受けて行われることがあります。この場合は、開発許可の内容で、その団地内の宅地に建築できる家の用途とか建ぺい率などが定められています。その場合には条件にあう建築物は建築できちゃうのです。

 

 

これまた次の例外ですが・・・↓重要↓

 

 

これが一番重要で抜け穴的なものなんですが、ある程度の連なった住宅(50戸)が集落として認められる場合は建築できる場合があります。

 

 

しかーーーし!

 

 

 

専門的知識を要するため、必ず信頼出来る不動産会社か、土地家屋調査士さんに相談してください。

 

 

抜け穴的な話であるため市町村に聞くと、スムーズに進まなくなりますのでタブーです。

 

↑↑※かなり重要↑↑

 

 

上記の内容以外にも、市町村によって建築制限が緩和されている地区や建築基準もありますので最寄りの市町村の建築指導課に足を運んでみてくださいな。

 

 

あっ!

 

 

それと都市計画区域外はどうなのかってことですが。。。

 

 

都市計画区域に準ずる規制がされていたり、このほかにも農地法やら森林法などの規制が絡んでくる場合があるので、これまた建築指導課やら信頼できる不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

 

 

次回の売買の知恵袋は道路についてヒソヒソしますね。

 

 

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上記内容は各自治体によって異なる場合もあり日々変化しております。参考までに!

 

 

信頼できる不動産会社を知らないよ!

 

 

って方はご相談くださいな。

 

 

 

ブログを見たって言っていただけるとスムーズですです。

 

 

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どもー!

今日は建てることができる場所と出来ない場所があることについてヒソヒソします。

戦後、無秩序に乱開発がされ山や田んぼが崩され埋め立てられていたんです。

なのでー

こりゃイカンということで乱開発を抑制するために国土利用計画法という法律がつくられました。

さらにー

細分化された地域ごとの規制をするために都市計画法が定められたのです。

簡単に説明しますと。。。

この辺りは農業をいっぱいしましょうとか、この辺りは住宅街にしようぜとか、商店街はこの辺りがいいんじゃないの?、工場はこっちの方に作るようにしようって話になったのです。

それによって。。。

家を建てようとしたときに建物の大きさが規制されたり、建てられない場所の線引きがされたんです。

大きく分けて3つ

①市街化区域  ・・・どんどん家を建てていきしょうという区域。

②市街化調整区域  ・・・原則として宅地造成などの開発はできません。但し、一部開発許可を受けることができる場合や既存宅地は例外として家を建てることが可能な区域。

③無指定区域 ・・・家を建築することができます。しかし未開発の場所が多く、水道、電気などのライフラインの負担が必要となることがある区域。

都市計画区域図については最寄りの自治体ホームページやら市役所やらで閲覧することができますよ。

家を建てることができない土地を買ってしまった!

なんてことにならないように最寄りの市役所(建築指導課)に足を運んで聞いてみるとか、信用できる不動産会社なのかをよく判断して行動しましょう。

とはいえ、上記の内容はあくまでも一部のヒソヒソなので例外は沢山ありますし、日々、状況は変化しています。

次回の土地探し②では家を建てることができる土地について、もうちょっと深堀してみますね。

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