不動産売却における媒介契約とは？種類別のメリットや注意点を解説！

不動産を売却するときには、まず不動産会社と「媒介契約」を交わします。
しかし契約には3種類あり、それぞれ特徴が大きく異なる点に注意が必要です。
そこで今回は不動産会社を締結する媒介契約とは何か、媒介契約別にどのようなメリットがあるのか、注意点は何かについて解説します。

媒介契約とは？

まずは、媒介契約の種類について見ていきましょう。

一般媒介契約とは何か？

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約形態を指します。
不動産会社が見つけてきた方だけでなく、自分で購入希望者を探して直接取引をおこなうことも可能です。
契約期間に関する規定はありませんが、3か月とするケースが一般的です。
また、一般媒介契約にはどの不動産会社に仲介を依頼しているのかを知らせる「明示型」、ほかの不動産会社には知らせない「非明示型」の2種類があり、基本的にどちらを選んでも問題ありません。
一方、不動産会社側の立場からすると、レインズと呼ばれるサイトに物件情報を登録する義務がありません。
また、販売活動の状況を売主に報告する必要もないのが特徴です。

専任媒介契約とは何か？

専任媒介契約は、1社にのみ不動産売却の仲介を依頼できる契約形態です。
1社と契約を交わしたときには、契約期間である3か月を過ぎるまではほかの不動産会社に仲介を依頼できません。
ただし、自分で不動産の購入希望者を見つけて直接取引をおこなうことは可能です。
不動産会社の立場からすると、7日以内にレインズに物件情報を登録しなければなりません。
加えて不動産の販売状況について、2週間に1回以上売主に報告する義務を負います。

専属専任媒介契約とは何か？

専任媒介契約と同様、専属専任媒介契約も仲介を依頼できるのは1社のみです。
ただし、自分で不動産の購入希望者を見つけて取引をおこなうことはできません。
契約期間は3か月ですが、契約締結から5日以内のレインズへの登録、1週間に1回以上の販売状況の報告が不動産会社に課されます。

媒介契約別のメリット

不動産を売却するときに、どの媒介契約を交わしたら良いのかで迷うことがあるでしょう。
そのようなときには、それぞれのメリットを踏まえたうえで比較検討することが大切です。
ここでは、媒介契約別にメリットを解説します。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約では複数の不動産会社に売却を依頼できる仕組み上、競争原理が働きます。
そのため立地が良いなど条件面で魅力的な不動産であれば多くの買い手候補を探してきてもらいやすく、より好条件で売却することも不可能ではありません。
また複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、不動産会社選びに失敗するリスクも軽減できます。
ただし、積極的な販売活動をおこなってもらえない可能性がある点はデメリットといわざるを得ません。
販売活動をおこなっても他社が見つけてきた相手に不動産を売却されてしまうと、利益を1円も得られないためです。
販売活動の報告義務もないため、いまどのような状況になっているのかを逐一教えてもらえない点もデメリットです。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約では、より熱心に販売活動をおこなってくれる可能性がある点はメリットです。
加えて自分で購入希望者を探して来られるので、より早期売却に結び付けられる可能性があります。
不動産の販売活動の様子も2週間に1回以上報告してくれるため、いまどのようになっているのかをわざわざ売主側から問い合わせる必要はありません。
ただし、不動産を売却できるかどうかは不動産会社の力量にかかっています。
不動産会社を選ぶときには、自身が売却したいと考えている物件種別の取引実績は豊富かなどを確認しましょう。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼できます。
ただし販売活動の報告義務は1週間に1回以上、物件情報のレインズへの登録は契約締結日から5日以内である点が大きな違いです。
不動産の売却に際して、よりきめ細やかなサービスを受けられるのがメリットといえるでしょう。
特徴はそれぞれ大きく異なるので、自分に合った契約形態を見極めることが大切です。

不動産売却において媒介契約を交わすときの注意点

不動産をスムーズに売却するためにも、事前に注意点を把握したうえで適切な対策を講じましょう。
ここでは、媒介契約を交わすときの注意点について解説します。

注意点①不動産会社の数が多ければ早く売却できるわけではない

一般媒介契約では複数の不動産会社に仲介を依頼できるため「より早く売却できるのではないだろうか」と考えている方もいるかもしれません。
しかし、不動産会社の数は多ければ良いわけではないところが注意点として挙げられます。
依頼する不動産会社の数が多くなりすぎると、やりとりの手間などが増えて大変になってしまいかねません。

注意点②一般媒介契約では広告を掲載してもらえないことがある

不動産の売却活動をおこなうときには、レインズや不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載して買主を探します。
しかし一般媒介契約ではレインズへの登録義務がないため、物件の広告を掲載してもらえない可能性があるところが注意点です。
また不動産会社には販売活動の状況を報告する義務もないため、購入希望者からの問い合わせはあるのかなどを確認できません。
より安心して不動産の売却を任せたいのであれば、レインズへの登録義務と販売活動の状況報告義務がある専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。

注意点③内見準備を徹底する

3種類のうちどの媒介契約を締結したとしても、売却前に購入希望者からの内見に対応する点には変わりありません。
内見では、購入希望者に「買いたい」と思ってもらえるような対策を講じることが大切です。
そのため内見前には掃除を徹底したり、物を片付けたりとできる限り生活感が残らないように意識しましょう。
水回りが汚れていたり、物で溢れていたりする家を案内しても、購入希望者の購入意欲を湧かせることはできません。
もし自分では汚れを落としきれないときには、ハウスクリーニングを依頼するのも選択肢のひとつです。
また、インテリアをレンタルして室内をモデルルームのように飾り付けるホームステージングもおすすめです。
不動産会社の担当者に相談するとより効果的なアプローチ方法を考えてくれるので、一度聞いてみましょう。
そのほか、周辺にある商業施設や教育機関、医療施設の情報など、長年にわたって住んでいる売主だからこそ知っている情報を伝えるのも効果的です。

注意点④なかなか買主が決まらないときは売り出し価格を見直す

問い合わせがあるのに買主がなかなか決まらないといったときには、売り出し価格を見直してみてください。
ただし、相場よりも大幅に下げすぎると損をしてしまいかねません。
売り出し価格を決めるのは基本的には売主なので、不動産会社の担当者にアドバイスをもらったうえで「この価格であれば買主が見つかる」適正価格を設定しましょう。
また、不動産を売却するときには購入希望者から値下げを要求されるケースが一般的です。
したがって値下げ交渉分を見込んだうえで売り出し価格を設定することも大切です。

まとめ

不動産会社に仲介を依頼するときには「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかを締結します。
販売活動の報告義務やレインズへの登録義務など違いがあるので、それぞれの特徴を比較したうえで検討することが大切です。
また、不動産会社の数を増やせばより早く売却できるわけではないことを注意点として押さえておきましょう。