不動産の購入はどのような流れで進む？販売形態・購入時の注意点も解説

大きな買い物だからこそ、不動産の購入に失敗したくないと考えるのは当然のことです。
失敗せず納得のいく形で不動産を購入したいなら、購入手続きがどのような流れで進むのか、そして何に注意すべきか知っておくと良いでしょう。
今回は、不動産を購入する流れや購入するうえでの注意点について、不動産の販売形態を含めて解説します。

不動産の販売形態

不動産の販売形態には、売主物件と仲介物件の2種類の形態が存在します。
各形態で特徴やメリットが異なるため、不動産を購入する前にそれぞれの違いをよく確認しておくことが大切です。

販売形態①売主物件

売主物件とは、売主から直接購入して、不動産を取得する販売形態のことです。
不動産取引において、買主と売主の間に仲介業者が入ることはなく、個人が不動産売買をおこなうことも一般的ではありません。
そのため、売主物件の場合、売主は個人ではなく、不動産会社であるケースがほとんどです。
売主物件は、仲介業者なしでの取引となるため、仲介手数料を支払う必要がなく、負担軽減につながります。
不動産の売主に直接連絡でき、返信までのタイムラグが生じることなく、スピーディーにやり取りできる点も売主物件ならではのメリットといえるでしょう。
一方、売主物件では、仲介業者に頼らず購入候補となる不動産を探す必要があり、広告やインターネットで自ら情報を見つけなければなりません。
不動産の購入代金を調達するために金融機関と直接やり取りをしたり、売買契約の締結時に必要なことなどを調べたりする必要がある点も、売主物件を購入する場合のデメリットです。

販売形態②仲介物件

仲介物件とは、不動産の売主と買主の間に仲介業者が入る販売形態のことです。
売主と買主を取り持つ役割を担う仲介業者は、基本的に不動産会社である点が特徴です。
不動産の売買件数の多くを占めるのが仲介物件であり、買主だけでなく売主からの人気も高い形態といえます。
仲介物件では、不動産のプロである不動産会社が関わっているため、不動産の購入に必要な金融機関とのやり取りや、売買契約に関するサポートが受けられます。
売主との販売価格の交渉も不動産会社に任せられることから、購入を決めた当初よりも安い金額で不動産を購入できる可能性があるでしょう。
ただし、仲介物件を選択すると、仲介手数料の支払い負担が生じます。
仲介手数料の上限は、以下の計算式で算出可能です。
（購入する不動産価格の3％ ＋ 6万円）× 1.1
たとえば、3,000万円の不動産を購入する場合（3,000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 105.6万円を仲介手数料として支払う可能性があります。

不動産を購入するまでの基本的な流れ

不動産を購入するには、基本的な流れに沿って、いくつか段階を踏む必要があります。

流れ①購入する不動産の希望条件の決定

不動産を購入する最初の流れとして、どのような物件を選びたいかを決める必要があります。
この場合に重要となるのが、希望条件にライフスタイルの変化を反映することです。
不動産は人生でもっとも大きな買い物といわれるほど高額であり、失敗したからといって簡単に別の物件に住み替えられるものではありません。
購入してから数十年住むことを前提に、どのような物件を選びたいか考えましょう。
不動産購入の時点で決めておきたい条件は、以下のとおりです。

●不動産の購入価格
●立地の良さや交通の便の充実性
●新築か中古か（中古の場合は築年数も）
●間取り
●周辺エリアの環境

ある程度具体的に決めておくと、スムーズに不動産を探しやすくなります。

流れ②不動産情報の収集

希望条件をしぼったら、条件に見合う不動産を探しましょう。
不動産情報サイトにアクセスして検索するか、あるいは不動産会社に足を運んで担当の方に尋ねてみる方法がおすすめです。
なお、気になる不動産が見つかったら必ず見学し、自分の目で直接物件を確認することをおすすめします。
日当たりの良さや騒音の状況、不動産の雰囲気や周辺環境など、事前の情報では把握しにくいこともつかみやすくなります。
現地見学を済ませて購入したい不動産が決まったら、不動産購入申込書を売主に提出して、購入する意思があることを伝えましょう。
購入する不動産によっては、申込証拠金として最大10万円の費用が発生することもあります。

流れ③住宅ローンの事前審査

不動産の購入申し込みをおこなうとともに、買主は住宅ローンの事前審査も受けるのが一般的です。
事前審査では、住宅ローンの契約可否や借り入れ金額が金融機関によって判断されます。
結果は、審査開始から短期間で出るのが特徴で、なかには即日に結果がわかるケースもあります。

流れ④契約内容の確認および締結

売買契約の締結前には、宅地建物取引士による重要事項説明と、売買契約書の内容確認が実施されます。
内容を理解したうえで説明に臨むと、疑問点や不明なポイントを質問できるため、事前に各書類のコピーを受け取り熟読しておくことをおすすめします。
契約書などを確認し、問題がないようなら、売買契約の締結へと進みましょう。
契約時は不動産の購入価格の5～10％、最高20％にあたる金額を手付金として売主へ支払います。
そのあとで住宅ローンの本審査がおこなわれ、通過した場合は金融機関との間で借り入れ手続きを進めます。

流れ⑤引渡し

不動産購入の流れを締めくくるのは、物件の引渡しです。
司法書士が所有権移転登記および所有権保存登記を済ませ、鍵の受け渡しが完了した段階で、不動産を購入した方が物件の所有者となります。

不動産を購入する流れにおける注意点

不動産を購入する流れにおいては、資金計画と災害リスクに関する2点が注意点として挙げられます。

注意点①資金計画は慎重に立てる

不動産購入の流れにおいて必要となる費用は、土地と建物の代金だけではありません。
たとえば、初期費用だけでも仲介手数料をはじめ、不動産取得税や住宅ローン保証料、司法書士手数料に印紙税など多くの負担が生じます。
負担額は新築物件が不動産価格の3～7％、中古物件であれば6～10％にものぼるといわれており、決して安い金額ではありません。
また引っ越し代にくわえて、不動産を購入するタイミングで家財道具を新調したい場合は、家具家電の購入代金を準備する必要があることも注意点のひとつです。
さらに購入する不動産が中古物件で、なおかつリフォームを検討しているケースでは、リフォーム費用の見積もりを取っておくことも重要です。
不動産の購入を決めてから予算繰りに慌てることのないよう、資金計画に関しては正確かつ余裕をもっておこないましょう。

注意点②災害対策

不動産購入における注意点としては、災害リスクを考慮して物件選びをすることが挙げられます。
災害大国である日本では、誰しも甚大な災害に遭うおそれがあります。
地震や水害に見舞われるリスクを可能な限り最小限に抑えるためには、不動産を購入する前から災害への備えをしておくことが大切です。
たとえば、ハザードマップは地震や河川の氾濫など、自然災害の種類に応じて危険性が可視化されており、液状化や水没の発生リスクなどを視認できます。
避難場所までの移動経路も地図上で確認できるため、災害への備えとして十分な活躍が期待されます。
巨大地震に対するリスク管理としては、耐震強度のチェックも大事な注意点といえるでしょう。
建築確認日が1981年6月1日以降の不動産には、新耐震基準が適用されており、震度6～7の揺れにも耐えられるとされています。
不動産が巨大地震で倒壊することのないよう、購入時には耐震強度も確認しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産の販売形態は、主に売主物件と仲介物件の2種類です。
不動産を購入するまでは、希望条件の選定から売買契約の締結、引渡しの流れに沿って手続きをおこないます。
資金計画や災害リスクの備えなど、注意点を踏まえたうえで不動産購入の流れを進めましょう。