不動産売却の現状渡しについて！メリットとデメリットも解説

不動産を売却する際、「現状渡し」で本当に大丈夫なのか、不安に感じていませんか。
現状渡しはコストや手間を抑えられる一方で、一定のリスクもあるため注意が必要です。
この記事では、不動産の現状渡しにおけるメリット・デメリット、契約時に押さえるべきポイントまで詳しく解説いたします。
現状渡しでの売却を検討中の方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却時の現状渡しとは

不動産売却の「現状渡し」について、押さえておくべき点を整理しましょう。
まずは、現状渡しの基本や契約不適合責任、告知義務について解説していきます。

取引形態の定義

不動産売買における現状渡しとは、建物や土地を売買契約を結んだときの状態のまま、買主様へ引き渡す取引方法のことです。
具体的には、お部屋のリフォームや壊れた設備の交換などをせず、場合によっては、今まで使っていた家具なども含めてそのままの状態で売却します。
その一方で、買主様は購入後にリフォームが必要になる可能性や、隠れた不具合のリスクを考えて価格交渉に臨むことが一般的です。
そのため、売主様と買主様の双方が、どこまでが売主様の責任範囲なのか、事前に正しく理解しておくことが重要です。

責任範囲の実例

2020年4月の民法改正によって、以前の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という考え方に変わりました。
これは、売却した不動産が種類、品質、数量について契約書の内容と違っていた場合に、売主様が責任を負うというものです。
状況によっては、契約の解除や損害賠償を請求される可能性も出てくるでしょう。
現状渡しの契約では、「契約不適合責任を負いません」という免責の特約を盛り込むことがよくあります。
ただし、売主様が雨漏りなどの欠陥を知っていたにも関わらず、わざと買主様に伝えなかった場合には適用されることはありません。
したがって、売主様が知りながら告げなかった不具合や、土地の境界線が隣地にはみ出しているといった問題を隠して売却した場合、特約があっても責任から逃れることはできないのです。

告知義務と回避策

現状渡しで安全に取引を進めるには、売主様が負う「告知義務」をきちんと果たすことが不可欠です。
売主様は、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障など、買主様が「買うかどうか」を決めるうえで、重要な情報を事前に伝えなければなりません。
実際の取引では、「物件状況報告書」や「設備表」といった書類を使い、物件の状態をできるだけ詳しく買主様へ伝えるのが一般的です。
トラブルを未然に防ぐ有効な対策として、専門家によるインスペクション（建物状況調査）の活用がおすすめです。
専門家による客観的な調査報告書があれば、物件の状態を正確に伝えられるため、「知らなかった」という事態を避けやすくなるでしょう。

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不動産売却で現状渡しする際のメリット

前章では、現状渡しの基礎や売主責任について述べましたが、実際に現状渡しを選ぶメリットも気になりますよね。
ここでは、費用面や売却期間に関するメリットについて解説いたします。

修繕費用を節約

現状渡しで不動産を売却するメリットは、修繕やリフォームにかかる費用を大幅にカットできる点です。
一般的な中古住宅を売却前にリフォームする場合、一戸建てでは平均で200万円以上もの費用がかかることもあります。
しかし、現状渡しであればこのようなまとまった出費が不要になるため、売却で得たお金を手元に残りやすくなるのです。
工事を進めるなかで新たな欠陥が見つかり、想定外の追加費用が発生してしまうリスクも回避できるでしょう。
買主様との合意によっては、室内に残した家具などの処分を、買主様側で引き受けてもらえるケースもあります。

売却までの短縮

売却準備にかかる時間を大幅に短縮できることも、現状渡しが持つ大きなメリットの一つです。
通常の方法で売却する場合、リフォーム業者の選定から工事が終わるまで、数か月単位の長い時間が必要になることも珍しくありません。
一方、現状渡しであればリフォームの工程が一切不要になるため、不動産会社と契約後すぐに販売活動を始められます。
これにより、最短であれば2週間ほどで物件を売りに出すことも可能になり、売却のチャンスを逃しにくくなるのです。
そのほかにも、金利の上昇や建築資材が高騰する前に売却を完了させるなど、経済状況の変動リスクを避ける手段としても有効です。

業者買取の利点

現状渡しの物件を、個人の方ではなく不動産会社に直接買い取ってもらう方法も、有力な選択肢の一つです。
これにより、売主様は引渡し後に隠れた欠陥が見つかるかもしれないという、「もしも」の心配から解放されるでしょう。
また、買取の場合は買主様を探す必要がないため、仲介手数料は不要で、購入希望者の内見に対応する手間も一切ありません。
売却代金をすぐに受け取れることから、次の家の購入資金などに充てる計画も立てやすくなるでしょう。

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不動産売却で現状渡しする際のデメリット

ここまで現状渡しの基礎やメリットを解説しましたが、リスクやデメリットもおさえておきましょう。
最後に、売却価格や契約上のリスクについて解説していきます。

価格下落の要因

現状渡しを選ぶ際に注意したいデメリットは、売却価格が市場の相場よりも低くなる傾向にある点です。
物件の状態にもよりますが、一般的には相場より5%から15%ほどの値引きを求められるケースが多いです。
とくに、築年数が古い住宅では、買主様からは見えない配管や屋根の劣化なども考慮され、価格交渉がさらに厳しくなる傾向にあります。
また、室内に多くの家財が残っている場合は、その撤去費用も価格に反映されるため、下落幅はさらに大きくなるでしょう。
金融機関も、現状渡しの物件に対する担保として、評価を厳しめに見積もることが多く、これも価格を押し下げる一因となっているのです。

隠れた責任リスク

現状渡しで契約したとしても、売主様の責任が完全になくなるわけではないという点にも注意しましょう。
万が一、売却後にシロアリ被害や建物の傾きといった、契約時には説明されていなかった重大な欠陥が見つかったとします。
このとき、売主様がその欠陥を知りながらわざと買主様に告げていなかったと判断されれば、「責任を負わない」という約束は無効になってしまいます。
過去の裁判例では、売主様に対して、数百万円規模の損害賠償が命じられたケースも実際にあるのです。
事前にインスペクションを実施したり、物件状況報告書に詳細を記載したりすることを怠ってしまうと、「知らなかった」という主張が認められにくくなるため注意しましょう。

買主負担の増加

現状渡しの物件は、買主様の資金計画に影響を与え、結果的に売主様のデメリットにつながってしまうことがあります。
買主様は物件の購入代金と別に、入居前後のリフォーム費用として、数百万円単位の自己資金を用意する必要があります。
このリフォーム費用は、住宅ローンの対象外となることが多く、買主様は別にリフォームローンを組むなどの対応を考えなければなりません。
そのため、購入の障壁が上がり、物件を検討してくれる買主様の層が、限られてしまうという課題があります。
また、金融機関によるローン審査が厳しくなり、希望額の融資が受けられないといった事態も起こりやすくなるため注意しましょう。

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まとめ

不動産の現状渡しは契約時の状態で引き渡す取引で、契約不適合責任を避けるためにも、売主は欠陥などの情報を事前に買主へ告知する義務があります。
主な利点は高額な修繕費用を節約できることで、リフォームが不要な分だけ売却までの期間を短縮でき、早期の現金化を目指せるのが特徴です。
一方で、売却価格は相場より安くなる傾向にあり、告知を怠った欠陥には責任が残り、買主の資金負担が増え買い手がつきにくくなるでしょう。